تفاوت ملک مشاع با ملک مفروز چیست؟

 اموال و املاک، به انواع مختلفی تقسیم میشوند؛ برای مثال مال و منقول و مال غیر منقول، از انواع تقسیم بندی های مربوط به اموال هستند. یکی از دسته بندی های ملکی، تقسیم املاک، به ملک مشاع و ملک مفروز است. این تقسیم بندی از حیث حدود مالکیت افراد، ایجاد شده و شاید بتوان گفت که یکی از رایج ترین و در عین حال پیچیده ترین تقسیم بندی اموال می باشد.

با توجه به تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز، روند سند زدن، فروش و انتقال این دو دسته از املاک، قواعد مخصوص به خود داشته و بدون رعایت این قواعد، انجام امور ذکر شده، امکان ناپذیر نمی‌باشد. از آنجا که بدون اطلاع از تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز، نمی‌توان در خصوص آن، اقدامات ثبتی و قانونی را به درستی انجام داد، ضروری است تا از این تفاوت ها مطلع بود.

از این رو، در این مقاله جویام، قصد داریم بگوییم که تعریف ملک مشاع و ملک مفروز چیست؛ سپس، تفاوت این دو با یک دیگر را از منظر قانون مدنی، توضیح داده و قواعد حقوقی حاکم بر هر یک را بگوییم. جهت کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص با ما همراه باشید.

ملک مشاع چیست؟

 تعریف ساده و همه فهمی که می‌توان از این نوع مال ارائه داد این است که اگر مالی واحد دارای چند مالک باشد به‌ گونه‌ای که هر جزء آن مال برای تمامی آن مالکان باشد ولی هیچ‌کدام از مالکان اختیار دخل و تصرف به صورت مستقل را نداشته باشند، به آن حالت اشاعه و به آن مال، مال مشاع میگویند.

مثلاً اگر دو شخص مالک یک آپارتمان دو واحدی به صورت مشاع باشند (هر کدام سه دانگ ولی به صورت مشاع )، این‌گونه نیست که شخص اول مالک یک واحد آپارتمان و شخص دوم مالک واحد دیگر باشد. بلکه هر دو شخص، مالکِ هر دو واحد هستند و در هر جزء و آجر آن به صورت سه دنگ سه دنگ شریک اند.

ملک مفروز چیست؟

 حالت مقابل مال مشاع، مال مفروز است. یعنی اگر مال مشاع را میان مالکان آن به نسبت سهمی که دارند تقسیم کنیم، به‌ گونه‌ای که پس از تقسیم هر مال، فقط یک مالک مستقل داشته باشد، به آن مال، مال مفروز میگویند. یعنی در حقیقت ملک مفروز همان تقسیم‌ شده‌ ی ملک مشاع است.

مثلاً اگر همان آپارتمان دو واحدی را میان شخص اول و دوم تقسیم کنیم و بگوییم مالک واحد اول فقط شخص اول و مالک واحد دوم فقط شخص دوم باشد (به صورت مستقل)، وضعیت به ملک به حالت افراز درمی‌آید.

تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز

درباره تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز می توان گفت که:

1. اولین تفاوت ملک مشاع و مفروز این است که ملک مشاع توسط چند مالک اداره می شود اما ملک مفروز تنها یک مالک دارد.
2. دومین تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز در این است که تصمیم گیری درباره ملک مشاع، بر عهده همه مالکیان است و بدون رضایت یکی از آنها توافق صورت نمی گیرد اما تصمیم گیری درباره ملک مفروز تنها بر عهده همان مالک است.
3. سومین تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز در این است که ملک مشاع، در صورت تقسیم بندی و جدا شدن، به ملک مفروز تبدیل می شود؛یعنی در واقعی ملک مفروز، تقسیم شده ملک مشاع است.

فروش ملک مشاع

فروش ملک مشاع به علت وجود مالکین متعدد می‌تواند دشوار باشد. همچنین احتمال دارد قیمت ملکی که به صورت مشاع و دارای مالکین متعدد است به نسبت ملک مفروز (یک مالک) پایین‌تر از قیمت واقعی مال محاسبه شود. تقسیم و فروش ملک مشاع تنها با حضور تمام مالکین و رضایت ایشان امکان‌پذیر است.

در صورتی که یکی از مالکین هنوز به سن قانونی نرسیده باشد، از سلامت عقل برخوردار نباشد یا تحت هر شرایطی غایب باشد، برای فروش ملک نیاز به رای صادره از دادگاهی عادل خواهد بود.

هنگامی که مالکین در خصوص شراکت یا تقسیم ملک دچار مشکل شوند، نیاز دارند تا ملک را از اشاعه درآورند و به سهم خود را به صورت ملک مفروز مشخص نمایند. برای این کار نیاز است تا تمام شرکاء در خصوص مفروز نمودن مال به توافق برسند. تمامی شرایط ذکر شده در بالا برای فروش ملک مشاع در خصوص افراز و تقسیم آن نیز صدق می‌کند.

تفاوت سند شش دانگ با سند ملک مشاع

سند‌های شش دانگ مربوط به ملک یا زمینی است که تنها یک مالک دارد و تمامی حق و حقوق ملک به مالک قید شده در سند برمی‌گردد. اما سند ملک مشاع دارای چند مالک است، در سندهای ملک مشاع محدوده و قدرالسهم هر مالک مشخص شده است. حقوق قانونی هر مالک می‌تواند در سند مشاعی مشخص شود و به تفکیک برای هر مالک ذکر شود.

فردی که در سند مشاعی یک ملک مشاع سهم دارد، به عنوان مالک شناخته می‌شود اما بدون شرکای دیگر نمی‌تواند اقدام به فروش یا اجاره ملک کند. در سند مشاعی یک ملک یا زمین، مشخص نمی‌شود که کدام بخش مربوط به کدام مالک است. تمامی افراد قید شده در سند به عنوان مالک به میزانی که در سند ذکر شده از زمین یا ملک مشاع سهم دارند و این میزان به تفکیک مرزی در سند مشخص نخواهد بود.