کمیسیون مشارکت در ساخت چیست و چگونه محاسبه می‌شود؟ (آپدیت 1404)

قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

قرارداد مشارکت در ساخت توافقی است میان مالک و سازنده که طی آن مالک زمین یا ملک کلنگی خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد تا با هزینه و تخصص خود پروژه‌ای ساختمانی اجرا کند. در نهایت، واحدهای ساخته‌شده میان طرفین بر اساس درصد توافقی تقسیم می‌شود.
این قرارداد جزء عقود نامعین در حقوق ایران است، به این معنا که قالب مشخص قانونی ندارد و همه‌چیز به توافق طرفین بستگی دارد. بنابراین، تنظیم درست و دقیق آن اهمیت حیاتی دارد.

کمیسیون مشارکت در ساخت چیست؟

کمیسیون همان حق‌الزحمه‌ای است که به مشاور املاک یا واسطه پرداخت می‌شود. برخلاف کمیسیون خرید، فروش یا اجاره، در مشارکت در ساخت رقم ثابتی در قانون برای آن مشخص نشده است و معمولاً بر اساس توافق یا عرف بازار تعیین می‌شود.

انواع حق کمیسیون املاک در مشارکت در ساخت

• کمیسیون بر اساس ارزش زمین: درصدی از ارزش روز ملک به مشاور تعلق می‌گیرد.

• کمیسیون بر اساس هزینه ساخت: گاهی مبنای محاسبه، هزینه‌های ساخت و اجرای پروژه است.

• کمیسیون توافقی: در بسیاری از موارد، مالک و سازنده با مشاور املاک مبلغی ثابت یا درصدی مشخص توافق می‌کنند.

چرا باید کمیسیون مشارکت در ساخت به بنگاه املاک پرداخت شود؟

• مشاور املاک واسطه‌ای برای معرفی سازنده‌های معتبر به مالک است.

• تجربه و ارتباطات او ریسک پروژه را کاهش می‌دهد.

• در بسیاری از موارد، مشاور نقش داور یا میانجی را در اختلافات ایفا می‌کند.

• پرداخت کمیسیون به نوعی تضمین همکاری حرفه‌ای و شفافیت است.

عوامل موثر در میزان کمیسیون املاک برای مشارکت در ساخت

• شرایط بازار مسکن: نوسانات قیمتی روی میزان کمیسیون اثر مستقیم دارد.

• موقعیت و ارزش ملک: زمین‌های مرغوب کمیسیون بالاتری دارند.

• میزان خدمات مشاور: هرچه خدمات مشاور (از قبیل تنظیم قرارداد، پیگیری مجوزها و…) بیشتر باشد، کمیسیون بالاتر است.

• عرضه و تقاضا: اگر ملک شرایط خاصی داشته باشد، مالک یا سازنده ممکن است سهم بیشتری از کمیسیون را بپردازند.

نحوه محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت

در قراردادهای مشارکت در ساخت، فرمول ثابت و مشخصی برای محاسبه کمیسیون وجود ندارد. در عمل، مبلغ کمیسیون توافقی است و به عوامل مختلفی مثل خدمات ارائه‌شده توسط مشاور املاک، هزینه و حجم پروژه، موقعیت جغرافیایی ملک و حتی ویژگی‌های خاص پروژه در یک منطقه بستگی دارد. به همین دلیل، عدد کمیسیون در هر قرارداد می‌تواند متفاوت باشد.

با این حال، چند حالت رایج برای محاسبه کمیسیون وجود دارد:

1. کمیسیون بر اساس تعرفه اتحادیه املاک
   طبق مصوبه شهریور ۱۳۹۹ اتحادیه املاک تهران، کمیسیون مشارکت در ساخت معادل ۰٫۲ درصد از ارزش کل پروژه برای هر یک از طرفین قرارداد است؛ یعنی در مجموع ۰٫۴ درصد از کل ارزش پروژه. این حالت حداقل میزان کمیسیون در نظر گرفته می‌شود.

2. کمیسیون بر اساس عرف بازار
   در بسیاری از موارد، مشاوران املاک از سازنده ۱ درصد و از مالک ۰٫۵ درصد از ارزش کل پروژه را به عنوان کمیسیون دریافت می‌کنند. دلیل این موضوع جذابیت بالای مشارکت در ساخت برای سازنده‌هاست؛ زیرا بدون خرید زمین، از ارزش افزوده پروژه بهره‌مند می‌شوند.

3. پرداخت کمیسیون توسط مالک
   گاهی شرایط زمین یا وضعیت بازار به گونه‌ای است که سازندگان تمایلی به ورود به پروژه ندارند. در این حالت، برای جذب سازنده، معمولاً مالک پرداخت کمیسیون را تقبل می‌کند.

4. کمیسیون بر اساس درصدی از سود پروژه
   در برخی توافق‌ها، کمیسیون نه بر اساس ارزش کل پروژه بلکه درصدی از سود نهایی (فروش واحدها منهای هزینه‌های ساخت) تعیین می‌شود.

5. کمیسیون ثابت
   در بعضی قراردادها، طرفین معامله مبلغی مشخص و ثابت را به عنوان کمیسیون تعیین می‌کنند. این عدد از قبل مکتوب شده و به کل ارزش پروژه وابسته نیست.

پرداخت کمیسیون مشارکت در ساخت به عهده چه کسی است؟

در عرف بازار، معمولاً سازنده پرداخت‌کننده اصلی کمیسیون است. دلیل آن:

• زمین‌های کلنگی محدودند.

• رقابت میان سازندگان بالاست.

با این حال، شرایط ملک یا بازار می‌تواند باعث شود که مالک هم بخشی از کمیسیون را تقبل کند.

بهترین راه برای مشارکت در ساخت

بهترین شیوه ورود به مشارکت در ساخت، استفاده هم‌زمان از تخصص‌های فنی، حقوقی و مالی است. مالکین نباید صرفاً به معرفی سازنده از سوی بنگاه املاک بسنده کنند، بلکه لازم است با کمک مشاور حقوقی قرارداد دقیق و بدون ابهام تنظیم شود، با کارشناسان فنی درباره تراکم و کیفیت ساخت مشورت کنند و از مشاوران مالی برای برآورد هزینه‌ها و سود پروژه بهره بگیرند. این کار باعث می‌شود ریسک اختلافات کاهش یافته و حقوق هر دو طرف به‌خوبی حفظ شود.

در کنار این موضوع، انتخاب سازنده معتبر و توانمند اهمیت زیادی دارد. سازنده‌ای که سابقه موفق در پروژه‌های مشابه داشته باشد، از توان مالی کافی برخوردار باشد و بتواند تضامین لازم (چک، سفته یا ضمانت‌نامه بانکی) ارائه دهد، گزینه مطمئن‌تری برای مشارکت است. با رعایت این نکات، حتی پرداخت کمیسیون به مشاور نیز در برابر کاهش ریسک و افزایش شانس موفقیت پروژه، هزینه‌ای ناچیز خواهد بود.

تعهدات مالک و سازنده در قرارداد مشارکت

تعهدات مالک:

• تحویل ملک طبق صورتجلسه کتبی

• پرداخت بدهی‌های قبلی (مثل عوارض شهرداری)

• اعطای وکالت کاری برای اخذ پروانه

تعهدات سازنده:

• اخذ مجوز تخریب و نوسازی

• اجرای پروژه در مدت زمان مشخص

• پرداخت بلاعوض در صورت توافق

• شفافیت در هزینه‌های ساخت

جمع بندی

کمیسیون مشارکت در ساخت مبلغی توافقی است که بسته به ارزش پروژه، شرایط بازار و خدمات مشاور تعیین می‌شود. هرچند تعرفه اتحادیه املاک حداقل درصد را مشخص کرده، اما در عمل عرف بازار و توافق طرفین نقش اصلی را دارد. انتخاب مشاور و سازنده معتبر، تنظیم قرارداد دقیق و مشورت با متخصصین حقوقی و فنی بهترین راه برای کاهش ریسک و افزایش سود در مشارکت در ساخت است.