کمیسیون مشارکت در ساخت - محاسبه دقیق

۲۲ بهمن ۱۴۰۲

قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

مشارکت در ساخت به قراردادی گفته میشود که توی اون یکی از طرفین قرارداد ملک قدیمی یا کلنگی یا زمین خودشو در اختیار سازنده قرار میده تا سازنده با هزینه خودش آپارتمانی رو بسازه و طرفین توی آپارتمان های ساخته شده شریک بشن. قرارداد مشارکت در ساخت، از عقود نامعین هست و تمام آنچه که تحت عنوان قرارداد مشارکت در ساخت ازش یاد میشه بستگی به شرایط توافقی مالک و سازنده دارد.

نکات مهم قرار دادها مشارکت در ساخت

بهتر است در هرجای و با هرکسی چنین قرار دادهای رو تنظیم نکنید. مثلا با خود مالک در دفتر املاک خودش و یا خود سازنده در دفتر املاک خودش و یا یا بین خودتون به صورت قرارداهای دست نویس این کار رو انجام ندید. مهم ترین نکته چنین قرار داد های نحوه تنظیم متن قرار داد مشارکت در ساخت است که شامل مباحث زیر می باشد:

احزار هویت طرفین قرار داد
احزار مالکیت مالک و بررسی مدارک ملک و قیمت گذاری زمین ملک
تراکم ساخت مجاز چقدر است و سنجش و بررسی قیمت ساخت هرمترمربع با توجه به کیفیت توافقی ؟
قیمت نهایی فروش چگونه است؟ ( میزان سود پروژه مشخص میشود)
توان مالی و تخصص سازنده، تضمین بانکی، سند و یا چک و حتی ضامن معتبر

بعد از بررسی های لازم و تنظیم متن قرارداد بهتر است داوری امین و متخصص برای حل مشکلات احتمالی انتخاب کنید. و درنهایت باید قرار داد برای دو طرف معامله سودهی و مزیت داشته باشد تا در ساخت و ساز و انجام تمام مراحل ترغیب شوند. در مقاله ای جداگانه صفر تا صد مشارکت ساخت را با جزئیات و ذکر نکات مهم و ضروری بیان کردیم. برای اطلاع بیشتر توصیه می کنم این مقاله را مطالعه بفرمایید.

آیا نیازی به مراجعه به بنگاه املاک دارید؟

همین ابتدا این نکته را بدانید که نیازی به مراجعه به بنگاه را ندارید. دلیل اینکه در خیلی از پروژه‌های مشارکت در ساخت قرارداد در بنگاه املاک منعقد می‌شود، واسطه بودن بنگاه و معرفی سازنده از طرف بنگاه است. املاک به عنوان واسط، سازنده را به مالکین معرفی می‌کند و هزینه‌ای را به عنوان کمیسیون برای خود در نظر می‌گیرد. اما بهترین راه حل، استفاده از متخصصین امر در حوزه‌های فنی، حقوقی و اقتصادی در کنار پروژه مشارکت در ساخت است.

حتما بخوانید: محاسبه دقیق حق کمیسیون

کمیسیون مشارکت در ساخت چقدر است؟ حق کمیسیون مشارکت در ساخت

در قانون ما، عقود بخه دو دسته کلی عقود معین و عقود نامعین تقسیم می‌شوند. مبایعه‌نامه و اجاره‌نامه جزء عقود معین هستند، در حالیکه مشارکت در ساخت جزء عقود نامعین می‌باشد. به این ترتیب تعیین میزان کمیسیون در پروژه‌های مشارکت در ساخت، با توجه به نواسانات قیمت بازار مسکن با ابهام و تردید زیادی روبروست. از این رو در اکثر موارد مبنای کمیسیون مشارکت در ساخت به موارد زیر بستگی دارد:

وصغیت روز در ساخت و ساز
میزان خدماتی که مشاور به طرفین قرارداد می‌دهد

با این وجود برای محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت و ساز، اصول رایجی وجود دارد که در ادامه به آن‌ها می‌پردازیم.

محاسبه سهم سازنده و مالک از مشارکت در ساخت

واضح است که قیمت ملک در پروژه‌های مشارکت مثل پروژه های انفرادی بر اساس قیمت منطقه و ارزش روز زمین و بازار مسکن برآورد می‌شود و درصد هزینه های ساخت از ارزش ملک مورد نظر سهم سازنده خواهد بود:

ارزش ملک÷هزینه های ساخت = سهم سازنده

عرف بر این است که سهم سازنده از مشارکت 40 درصد و سهم مالک 60 درصد در نظر گرفته‌شود.

محاسبه مبلغ بلاعوض در مشارکت در ساخت

علاوه بر قدرالسهم مالک، مبلغی به عنوان بلاعوض در ابتدای پروژه از سوی سازنده به مالک داده می‌شود:

( ارزش کارشناسی شده ملک×قدرالسهم سازنده) -(هزینه های ساخت × قدرالسهم مالک)= مبلغ بلاعوض

و در نهایت سود سازنده به این صورت محاسبه می‌شود:

مبلغ بلاعوض- هزینه های ساخت – قدر السهم سازنده = سود سازنده

پرداخت کمیسیون مشارکت در ساخت به عهده کیست؟

عرف مشارکت در ساخت این است که بخش اصلی حق کمیسیون را سازنده پرداخت کند که دو دلیل دارد. یکی این که زمین‌ ها و املاکی که قصد مشارکت دارند محدودند و دیگری اینکه سازندگان زیادی به دنبال پروژه هستند.

اما در کل این مسئله‌ هم توافقی است. گاهی اوقات مالک حاضر به پرداخت کمیسیون نمی‌ شود، چون زمین خوبی دارد. اما گاهی به دلیل شرایط زمین، شرایط بازار و … سازنده‌ها تمایلی برای مشارکت در ساخت روی آن زمین ندارند. پس مالک به مشاور کمیسیون پرداخت می کند تا برای او سازنده خوب پیدا کند.

بهترین راه برای مشارکت در ساخت

یکی از مهم ترین نکات در مشارکت در ساخت، استفاده از کمک متخصصین در حوزه‌های مختلف است. مشورت با متخصصین فنی، حقوقی و مالی به مالکین و سازنده ها کمک کند تا به حداکثر سود ممکن برسند. در این بین درصد کمیسیون مشارکت در ساخت نسبت به سود حاصل از پایین آمدن ریسک پروژه بسیار کم است.

تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت

معمولاً تاریخ شروع قرارداد از تاریخ تحویل ملک توسط مالک می باشد که بهتر است این روند با صورتجلسه کتبی انجام شود و در صورت تأخیر مالک به نفع سازنده خسارت تأخیر در نظر گرفته شود.
سازنده موظف به پرداخت بدهی های گذشته ملک (از قبیل عوارض پرداخت نشده شهرداری) نیست. بنابراین سازنده باید دقّت کند که مالک بدهی های قبلی ملک را پرداخت کرده و در غیر این صورت، او را ملزم به پرداخت کند.
سازنده برای شروع فعالیت خود نیاز به اخذ پروانه تخریب و نوسازی از شهرداری را دارد که برای این کار نیاز به وکالت کاری از سوی مالک دارد..
سازنده برای اطمینان خاطر مالک و همچنین نظم کاری خود و مقبولیت بیشتر قرارداد، بهتر است تاریخ اجرای قرارداد و تاریخ احتمالی اتمام کار ساخت و ساز را به طور دقیق در قرارداد ذکر کند.
ذکر دقیق میزان آورده سازنده (ساخت پروژه با تمام ویژگی های آن، ازجمله آورده های سازنده است) و آورده مالک (زمین و یا ملکی که مالک تحویل می دهد، آورده اوست) نکته بسیار مهمی است که با جزئیات باید ذکر گردد، زیرا در بروز اختلافات به کار می آید و در تعیین و تکلیف اوضاع و فسخ قرارداد بررسی می گردد.
تعیین میزان سهم هریک از طرفین نیز از مواردی است که حتماً باید به آن توجه شود تا در زمان بروز اختلاف، سهم هریک به روشنی مشخص باشد.
روشن است در ابتدای کار سند به نام مالک است امّا پس از پیشرفت کار، سازنده می تواند خواستار انتقال سند به میزان سهم خود بشود و پس از اتمام کار باقی آن نیز به سازنده منتقل می شود که در اینجا مالک می تواند ضمانت اجرای تأخیر در تحویل و امثالهم را تعیین کند.

سخن آخر

در چندسال اخیر، قراردادهای مشارکت در ساخت با استقبال خوبی روبرو شده است. در صورتی که این نوع پروژه‌های شراکتی با رعایت حقوق طرفین معامله و به درستی پیش رود، سود قابل قبولی هم برای مالکین، هم برای سازنده و هم برای مشاور به عنوان حق کمیسیون مشارکت در ساخت خواهد داشت.
به این منظور بهتر است قبل از اقدام به عقد قرارداد حتما با تبعات قوانین مختلف آن آشنا شوید تا به نتایج مورد نظر خود برسید. متخصصان ما در شرکت عمران کارا آماده ارائه‌ی مشاوره رایگان در این زمینه هستند. فرصت را از دست ندهید.