نکات مهم در فروش خانه - چگونه خانه خود را بفروشیم؟
- 176
عوامل مختلفی وجود دارد که باعث میشود یک صاحب خانه به فکر فروش خانه خود بیافتد، برای این که در فروش خانه خود موفق باشید لازم از نکات ضروری درباره فروش خانه را بدانید و از یک متخصص درباره این موضوع مشورت بگیرید.
در این مقاله جویام سعی داریم به تمام نکات مهم درباره فروش خانه اشاره کنیم پس با ما همراه باشید.
برای فروش ملک لازم نیست خیلی سخت کار کنید و زمان زیادی بگذارید شما باید با اقدامات هوشمندانه راهی پیدا کنید که با گرفتن بهترین نتیجه انرژی کمتری مصرف کنید، مثلا میتوانید ملک خود را در سایت جویم برای فروش بگذارید، این سایت با توجه منطقه و توضیحات شما درباره خانه خریدار مناسب را پیدا کرده و به شما معرفی میکند.
برخی از افراد تمایل دارند از همان ابتدای کار، فروش خانه خود را به یک معاون مشاور املاک واگذار کنند، بدون آنکه در نظر داشته باشند که بخش بزرگی از کار آماده‌سازی ملک بر عهده شخص او است.
نکاتی که شما باید رعایت کنید
آماده کردن خانه برای بازدید مشتریان
تنها گذاشتن تصاویر با کیفیت و زیبا از نمای داخلی و بیرونی خانه کافی نیست که مخاطب را جذب کند. بلکه برای مشتریان واقعی ملک این نکته بیشتر اهمیت دارد که این مورد از نزدیک هم اینقدر عالی به نظر می رسد یا خیر. هر چقدر هم که شما در ظاهر خانه تلاش کرده باشید ولی بوی بد ناشی از لوله کشی سینک آشپزخانه را برطرف نکرده باشید، تمام زحمت هایتان برای فروش ملک از بین می رود. پس باید تمام نکات ظاهری خانه زیبا و بدون نقص باشد، این نکات شامل مارد زیر میباشد:
• اگر لازم است فضای داخلی را رنگ کنید
• درست بودن شیرآلات
• خانه و راه پله نباید بوی بدی بدهد
• کابینت ها کامل و تمیز باشد
• نمای بیرونی و محوطه اطراف مهم است
• نو پردازی خانه را دست کم نگیرید
• از خدمات نظافتی برای تمیز کردن کل خانه استفاده کنید
پس سعی کنید تا خانه آماده بازدید نشده آن را به خریدار نشان ندهید
اجازه دهید خریدار همه خانه را به صورت کامل ببیند
با خریدار به دیدن خانه نپردازید زمانی که مشتری به خانه شما آمده دلیلی ندارد به دنبال وی خانه خود را بازدید کنید! این کار شما حس اضطراب را در وی ایجاد کرده و باعث آزارش میشود. باید اجازه دهید تا خریدار ملک شما را با آرامش و سر فرصت ببیند. اگر فکر می‌کنید اظهارنظر خریدار در مورد خانه شما می‌تواند منجر به ناراحتی‌تان شود، به مشاور املاک خود اعتماد کنید و در زمان بازدید خانه در آن حضور نداشته باشید.
تمامی امکانات خانه خود را بازگو کنید .مهم است که خریدار بداند ملک شما تا مترو تا فروشگاه و دیگر امکانات رفاهی تا چه حدی فاصله دارد. تنها اکتفا نکنید به داشتن پارکینگ و انباری ملک خود! یادتان باشد اگر در خانه خود تعمیراتی انجام داده‌اید که منجر به بهبود کاربری آن شده همه را بازگو کنید.
قبل از آنکه خانه‌ای برای اسکان خود نیافته‌اید دست به فروش نزنید. قبل از آنکه خانه‌ای برای خود نیافته و معامله نکرده‌اید خانه خود را نفروشید. اول وضعیت اسکان خود را مشخص کنید بعد دست به فروش ملک بزنید تا از مشکلات بعدی در امان باشید.
قرارداد فروش ملک ممکن است به صورت عادی یا رسمی تنظیم شود. قرارداد رسمی، قراردادی است که طی سند رسمی و با حضور طرفین در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم میشود اما اسناد عادی ممکن است در دفاتر مشاورین املاک یا به صورت شخصی بین طرفین تنظیم شود.
قیمت های نجومی برای فروش خانه خود نگذارید
اگر قیمتی که برای فروش خانه خود میگذارید خیلی غیر منطقی باشد و شما بدون هیچ تحقیقی یک قیمت نجومی برای فروش خانه خود تعیین کنید، احتمال فروش کمتر میشود و کسی برای خرید خانه شما اقدام نمیکند. بهتر است برای تعیین قیمت خانه از چند متخصص استعلام بگیرید و در نهایت یک قیمت درست ارائه دهید.
معامله را بنگاهی کنید
پرداخت به موقع برخی از هزینه ها مثل بنگاهی کردن معاملات در فروش ملک می تواند یک عمر آسودگی را برای شما به ارمغان آورد. پس با رعایت تمام اصول و در یک تاریخ مشخص، با خریدار به یک بنگاه توافق شده رفته و برای همیشه این معامله بزرگ زندگیتان را قانونی ثبت کنید.
نکات حقوقی فروش خانه
بررسی صلاحیت حقوقی خریدار
اگر کسی صغیر، سفید یا مجنون (به این افراد محجور گویند)؛ و یا ورشکسته باشد، معامله با وی _حسب مورد_ غیر نافذ و یا باطل خواهد بود؛ مگر اینکه حسب مورد ولی یا قیم وی (محجورین) نظارت داشته و قرارداد به امضا و تایید آن‌ها برسد.
توجه شود که معامله با مجنون به کلی باطل است
اما معنای سه کلمه صغیر، مجنون و سفیه چیست؟
• صغیر: کسی که به بلوغ شرعی نرسیده است؛ سن بلوغ برای دختران ۹ سال تمام قمری و برای پسران ۱۴ سال تمام قمری است.
• مجنون: کسی که قوه تعقل و ادراک ندارد.
• سفیه: کسی که صلاحیت تشخیص ارزش اقتصادی اشیا را ندارد و مراودات مالی‌اش عقلایی نباشد.
شما قبل از انعقاد معامله (به خصوص وقتی به حجر یا ورشکستگی خریدار شک دارید) میتوانید از طریق استعلام از دفتر اسناد رسمی از ممنوع المعامله نبودن خریدار اطمینان حاصل نمایید.
همچنین در معامله با افراد سالخورده نیز (به دلیل امکان ابتلا به آلزایمر و مشکلات مغزی این‌چنینی) جانب احتیاط را رعایت نمایید.
نکته جالب توجه اینکه،اگر کسی در حالت حجر معامله کرده باشد و فوت کند پس از فوت وی نیز امکان دریافت “گواهی حجر” وجود دارد و اگر تاریخ گواهی مقدم بر (قبل از) تاریخ مبایعه نامه باشد، بر صحت معامله شما خدشه وارد خواهد کرد.
مکتوب کردن توافقات
بهتر است طرفین توافقات خود را مکتوب کنند این امر فواید متعددی دارد، از جمله این که بیانگر میزان جدیت اشخاص در اجرای تعهدات است.
گاه از سوتفاهم‌ها جلوگیری میکند که مانع فراموشی توافق است و همچنین بهترین دلیل برای اثبات واقعیت است؛ به همین دلیل گفته میشود: “نوشته بهترین شاهد است.”
توجه به اصیل یا نماینده بودن خریدار
به اصیل یا نماینده بودن طرف قرارداد توجه کنید، زیرا اگر طرف قرارداد اصیل باشد، احراز هویت او (از طریق بررسی کارت ملی و تطبیق مندرجات آن با سند مالکیت) کافی است؛ ولی در زمانی که امضا کننده قرارداد نماینده است، علاوه بر بررسی هویت، باید سمت و اختیارات نماینده هم ابراز گردد؛ چرا که فقدان سمت امضا کننده، اصولا مساوی با بی‌اعتباری قرارداد امضا شده است.
در این راستا لازم است که موضوع به ترتیب بررسی شود:
• اول، اصالت اسناد نمایندگی؛
• دوم، بقای اعتبار نمایندگی و سوم، حدود اختیارات نماینده.
برای بررسی موارد پیش گفته دو راهکار وجود دارد: (به فرض وکیل بودن نماینده)
• اول، وارد نمودن شناسه و رمز تصدیق سند رسمی وکالت در “سامانه ثبت من”
• و دوم، اخذ استعلام از دفترخانه تنظیم کننده سند وکالت.
در کل پیشنهاد میشود از انجام معامله با وکیل یا نماینده اجتناب کنید؛ چرا که خطر معامله با نماینده به مراتب بیشتر از معامله با اصیل است.
وجه التزام
اگر در مبایعه نامه تعهدی بر دوش طرف مقابل میگذارید، جهت افزایش پایبندی متعهد نسبت به تعهد قراردادی، بهتر است از ضمانت اجراهایی مثل “وجه التزام” استفاده کنید؛ بدین شرح که اگر مثلا خریدار در موعد مقرر ثمن را پرداخت نکند روزانه مبلغ n تومان را (به عنوان وجه التزام تاخیر تادیه) باید بدهد.
توجه به تفاوت سه عبارت فسخ، تفاسخ و انفساخ
در مبایعه‌نامه‌های امروزی به کرات درج عبارات سه‌گانه فوق مشاهده میشود و طرفین قرارداد بدون آگاهی از آثار حقوقی و معنی دقیق آن‌ها ذیل قرارداد را امضا می‌کنند.
در ذیل توضیح مختصر و مفیدی از فسخ، تفاسخ و انفساخ می‌آید:
• فسخ، به معنای بر هم زدن قرارداد به صورت ارادی توسط یکی از طرفین عقد و یا شخص ثالث است. مثلا، فروشنده ملکی را به خریدار می‌فروشد و شرط میکند در صورتی که خریدار باقی مانده مبلغ را تا یک ماه نپردازد فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد.
• انفساخ، به معنی به هم خوردن قرارداد به صورت غیر ارادی و یا به عبارتی از بین رفتن خود به خودی قرارداد است. مثلا شرط شود اگر خریدار به فلان تعهد عمل نکند، بیع منفسخ میشود.
در این حالت چون انحلال قرارداد خود به خودی است نیازی به اعلام آن به طرف مقابل نیست در صورتی که دارنده حق فسخ باید اعمال حق فسخ را به طرف مقابل اعلام کند که “من معامله را فسخ کردم” و الا معامله منحل نمی‌شود.
• تفاسخ، که با آن اقاله هم گفته میشود، زمانی محقق میشود که طرفین قرارداد در عقودی به نام عقود لازم (مثل بیع و اجاره) اقدام به برهم زدن قرارداد کنند؛ یعنی همان دو نفری که قرارداد را ایجاد کردند آن را بر هم زنند.
اطمینان از قابلیت انتقال ثبتی ملک
قبل از انعقاد مبایعه‌نامه از طریق استعلام محضری اطمینان حاصل نمایید که ملک قابلیت نقل و انتقال رسمی را داشته، و به عللی مثل در رهن یا توقیف بودن و غیره انتقالش به مشکل بر نمی‌خورد.
زیرا در مبایعه‌نامه‌های امروزی به صورت چاپی و از پیش تعیین شده، ضمانت اجراهای سنگینی به علت عدم امکان نقل و انتقال ثبتی ملک وجود دارد؛ که عدم توجه فروشنده به این قضیه می‌تواند ضرر مالی سنگینی را به وی تحمیل کند.
ترجیحا وکالتی نفروشید
اصولا “معامله وکالتی” برای خریدار ریسک بسیار بالایی دارد و اکیدا توصیه میشود که از خرید وکالتی اجتناب شود.
لکن فروش وکالتی ملک می‌تواند فروشنده را نیز با چالش‌هایی مواجه کند. از آن رو که ملک طبق قانون ثبت و از نظر ادارات و مراجع دولتی، هنوز به نام فروشنده است.
لذا در مواردی مثل دریافت تسهیلات مسکن ممکن است فروشنده با موانع و محرومیت‌هایی روبه‌رو شود؛ یا به عنوان مثال امکان دارد سال‌ها بعد از فروش وکالتی ملک، در دعوایی با عنوان الزام به تنظیم سند رسمی، شما به عنوان فروشنده وکالتی _که هنوز سند رسمی به نامتان است_ طرف دعوا قرار گیرید و درگیر راهروهای پرپیچ و خم مراجع قضایی شوید.
مقالات مشابه
