فروش ملک در صورت داشتن مستاجر

اگر مستاجر هستید و صاحب خانه شما قصد فروش خانه را دارد نگران وضعیت قرارداد خود نباشید در این مطلب جویام سعی کرده‌ایم به تمامی سوالات شما درباره این موضوع پاسخ دهیم.

آیا خرید و فروش خانه در حالی که مستاجر دارد امکان پذیر است؟

با توجه به ماده 498 قانون مدنی صاحب خانه این امکان را دارد در مدت زمان اجاره ملک خود را بفروشد. همچنین این نکته حائز اهمیت است که خرید و فروش ملک با مستاجر غیر قانونی نیست و در این مورد به رضایت مستاجر نیازی نیست. اگر ملک این گونه خرید و فروش شود در این صورت اجاره به جای خود باقی می ماند. پس خریدار جدید، قائم مقام مالک قبلی می شود و طرف قرارداد اجاره با مستاجر قرار می گیرد.
اگر ملک در حالی که مستاجر دارد به فرد دیگری انتقال داده شود اجاره مثل قبل به حال خود باقی می ماند مگر این مورد که موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خودش شرط ‌کرده باشد. همین طور که از تعریف ماده بالا بر می آید، مالک این امکان را دارد هر وقتی که تمایل داشته باشد ملک خود را به فروش برساند و مستاجر این امکان را ندارد برای این کار مانع او شود.
اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد که در صورت فروش ملک، قرارداد اجاره فسخ می شود در این صورت مستاجر این وظیفه را دارد که فورا نسبت به خالی کردن ملک اقدام کنید و مستاجر نیز نمی تواند معترض باشد.
انتقال قرارداد اجاره پس از فروش خانه اجاره داده شده
در صورتی که خرید خانه با مستاجر یا ملکی که اجاره داده شده به فروش برسد، باید یک اجاره نامه جدید از تاریخی که سند تنظیم شده و به نام مالک جدید انعقاد شود یا این موضوع ذکر شود که کلیه مفاد موجود در این این اجاره نامه به مالک جدید انتقال پیدا می کند. این کارها باید در پشت برگه اجاره نامه قبلی انجام شود. همچنین این نکته را فراموش نکنید که این کار باید در حضور مستأجر، فروشنده، خریدار و همراه با دو شاهد در دفتر املاک انجام شود.

برای مشخص شدن تکلیف مستأجر در قبال فروش ملک باید چه اقداماتی انجام داد؟

باید برای اینکه مستأجر دچار مشکل نشود، حتماً مالک خانه اقدامات زیر را انجام دهد.

 ارائه اخطار تخلیه ملک به مستأجر

در صورتی که اخطاری مبنی بر تخلیه ملک به مستأجر ارائه شود، مستأجر باید در زمان تعیین شده و مندرج در اخطاریه، خانه را تخلیه کند و در غیر این صورت مالک خانه می‌تواند بر اساس اخطاریه‌ای که ارسال نموده، حق خود را به صورت قانونی پیگیری کند. توجه داشته باشید که اخطاریه‌های صادر شده عمدتاً ظرف مدت ۱۴ روز بعد از امضای قولنامه فروش صادر می‌شود و به این ترتیب مستأجر از آن اطلاع پیدا می‌کند.
از طرفی اخطاریه باید به نحوی تنظیم شود که مستأجر مورد نظر، حداقل به مدت ۶۰ روز برای تخلیه و پیدا کردن مکان جدیدی جهت سکونت، مهلت داشته باشد و تا تاریخ مشخص شده باید به او زمان تخلیه داده شود.

تخلیه پیش از موعد ملک توسط مستاجر

در اغلب مواردی که مشاهده می‌شود، مستاجرین به دلیل اطلاع از فروش ملک نسبت به تخلیه آن اقدام می‌کنند و حتی قبل از اتمام زمان مشخص شده در قرارداد اجاره ملک، آن را تحویل می دهند. این مسئله برای فروشندگان بسیار خوب است، چرا که آن ها می توانند ملک را به راحتی به خریدار جدید تحویل بدهند و طبق قرارداد شان عمل کنند.
اما گاهی برخی مستأجرین امکان تخلیه پیش از موعد را ندارد و به نوعی مشکلاتی بین آن ها و مالک خانه به وجود می آید. مستاجرین باید بدانند که به سبب تخلیه پیش از موعد امکان فسخ قرارداد برای آن ها پیش می آید و در صورت عدم دریافت رضایت کتبی از مالک، ممکن است برای آن ها دردسرهایی به وجود آید. چرا که فسخ قرارداد برای طرفین منجر به پرداخت خسارت شده و باید ملک با رضایت کتبی از مالک تحویل داده شود تا از پرداخت هزینه های اضافی و خسارات به مالک جلوگیری گردد.

چه نکاتی در رابطه با تخلیه ملک به فروش رسیده وجود دارد؟

اگر خریدار جدید از حضور مستاجر خبر نداشته باشد و ملکی را خریداری کند که به یک مستاجر داده شده است، می تواند قرارداد مذکور را فسخ کند و حقوق خود را از مالک قبلی خانه مطالبه نماید. اگر مالک خانه قرارداد اجاره با مستاجر داشته باشد، نمی تواند پیش از موعد مقرر اجاره‌نامه مستاجر را وادار به تخلیه خانه کند.
اگر خریدار از حضور مستاجر در خانه مطلع باشد و با این آگاهی قرارداد مذکور را امضا نماید، تمامی بندهای ذکر شده در قرارداد اجاره از جمله پرداخت ودیعه و هزینه تعمیرات را بر عهده می گیرد و باید به آن ها عمل کند. بعد از اینکه قرارداد فروش جاری شد، مستاجر باید پرداخت اجاره بها را به مالک جدید انجام دهد. بعد از عقد قرارداد ملک، ادامه قرارداد اجاره و تمامی بندهای آن پابرجا بوده و خریدار یا مالک جدید عهده دار تمامی مسائل مربوط به آن می شود.

مطاعه بیشتر: نکات مهم در خرید خانه 

کلام پایانی

در این مطلب جویام سعی کردیم درباره فروش ملک در صورت داشتن مستاجر صحبت کنیم، امیدواریم اطلاعات مفیدی را کسب کرده باشید. همچنین اگر مستاجر خانه ای هستید که مالک قصد فروش آن را دارد قبل از عقد قرارداد جدید حتما با یک متخصص درباره موقعیت خود صحبت کنید و از او مشاوره بگیرید.