11 نکته مهم که باید قبل از خرید هر نوع ملکی در نظر بگیرید

خرید خانه یکی از مهمترین خریدهای طول عمر انسان است که در آن کلاهبرداری و سواستفاده های فراوانی انجام می شود اگر درمورد آن اطلاعات کافی نداشته باشیم ممکن است ضرر و زیان فراوانی متحمل شویم زیرا تمام یا بخش اعظمی از سرمایه زندگی خود را در این خرید و معامله به خطر می اندازیم ، ما سعی داریم در این مقاله شما را با ریز و درشت نکات قبل از خرید خانه و ملک آشنا کنیم تا شما معامله ای پر سود داشته باشید.

در ابتدا لازم می دانیم به تعریف مبایعه نامه و معامله بپردازیم و شما را با این دو کلمه آشنا کنیم:

مبایعه نامه یا بیع، قراردادی است که در آن اموال منقول و غیر منقول به فروش می رسد. و در مقابل مالی که به فروش می رسد عوض دریافت می شود و به این عمل معاوضه یا همان معامله می گویند. در ازای این انتقال مال معوض (مال معامله شده) ، عوض یا معادل ارزی و ریالی آن که ارزش برابر دارند پرداخت می شود.

11 نکته مهم که باید قبل از خرید هر نوع ملکی در نظر بگیرید:

1. برآورد توانایی مالی

   قبل از هر کاری باید توانایی مالی خود را بسنجیم و نسبت به آن منطقه مورد نظر را انتخاب کنیم و بعد به سراغ بهترین و امن ترین محله می رویم و بهترین کوچه ها زیرا همه ما دوست داریم وسیله نقلیه خود را در جایی امن و نزدیک پارک کنیم و در آخر خانه مورد علاقه خود از نظر ویلایی و آپارتمانی ، طبقه و واحد و حتی فاضلاب و ... انتخاب می کنیم .

   در صورت نداشتن پول کافی برای خرید خانه، پیشنهاد می کنیم از وام های خرید مسکن، که دولت برای همیاری به مردم اعطا می کند و یا وام مسکن یکم بانک مسکن استفاده کنید که نسبت به استان ها از لحاظ جمعیتی مبالغ مختلفی دارد.

2.  دقت در رؤیت و جزئیات ملک

   همیشه برای خرید ملک و یا خانه به جزئیات دقت  کنید تا هم معایب و هم مزایای خریدتان را بدانید زیرا به قول معروف یک خرید با آگاهی از معایب بهتر از افسوس بعد از یک خرید به ظاهر پر سود است. در خرید حتماً به طبقه چندم بودن و فشار آب و سیستم گرما و سرما و آسانسور باری و حتی فاضلاب شهری و ... توجه داشته باشید. در ضمن به خرابی ها و مدل اتاق ها و آشپزخانه و پذیرایی نیز دقت کنید.

3. معامله با مالک اصلی و قانونی

   برای معامله بدون دردسر و مطمئن با مالک اصلی یا قانونی معامله کنید هیچ وقت با همسر، پسر، دختر، پسرخاله، پسر عمو و ... خرید و فروش نکنید مگر با وکالت نامه قانونی ...

   اگر ملکی که در حال خرید هستید ورثه ای می باشد حتماً در حضور همه وراث و یا نماینده قانونی که وکالت نامه در دست دارد و در بنگاه های معاملاتی معتبر معامله کنید. از وراث برگه گواهی انحصار وراثت و تسویه مالیات بر درآمد و هزینه های شهرداری را بخواهید و با دقت مطالعه کنید که جعلی نباشد.

   بعضی از املاک چند مالکی و یا شراکتی هستند، این معاملات نیز باید در حضور تک تک شرکا و یا وکیل قانونی آنان و در دفاتر و بنگاههای معتبر انجام شود. دقت کنید زمان وکالت نامه وکیل به پایان نرسیده باشد و یا از نمایندگی عزل نشده باشد و حق فروش داشته باشد.

4. بررسی مدارک و اسناد

   با کپی سند ملک و مدارک با فروشندگان معامله نکنید، همیشه اصل مدارک را درخواست کنید و با دقت مطالعه کنید که: متراژ ملک صحیح باشد، نام صاحب ملک با مدرک شناسایی فروشنده مطابقت داشته باشد، سایر مشخصات ملک و شماره ثبتی ملک و انشعابات و انباری داشته باشد. توجه داشته باشید که مدارک خط خوردگی نداشته باشند.

   پیگیری وضعیت ملک از جهت اینکه توقیف و در رهن نباشد و پایان کار شهرداری داشته باشد.

   پیگیری وضعیت مالک که حق فروش از او سلب نشده باشد، یعنی ممنوع از معامله نباشد، مجنون نباشد

   پیگیری وضعیت سند از لحاظ اینکه چه نوع سندی دارد، رسمی و یا عادی و قولنامه ای و آخرین مدرک به نام فروشنده هست یا نه.

   در ضمن هنگام خرید دقت داشته باشید که ملک گرویی یا بازداشتی بانک یا مراجع قضایی نباشد و از وقفی بودن یا نبودن ملک هم مطمئن شوید.

5. استعلام ثبتی

   بدون هیچگونه تعارفی از فروشنده بخواهید که سند را به شما بدهد و به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید و تاییدیه استعلام ثبتی ملک را دریافت کنید و به مبایعه نامه یا قولنامه ها کفایت نکنید و تا حد امکان این کار را خودتان یا کسی که به او اعتماد کامل دارید انجام دهد، به مشاورین املاک و یا بنگاههای معاملاتی اعتماد نکنید زیرا اکثر کلاهبرداری ها از این ناحیه می باشد.

    

   به نظر می آید لازم است با انواع سند آشنا شویم، در ادامه به طور مختصر انواع سند را توضیح می دهیم:

   • سند مشاع

   مشاع به معنی شراکتی بودن است و به املاکی داده می شود که چند مالک دارند و هر مالک سندی جدا برای بخشی از ملک دارد و در تمام آن ملک شریک می باشد.

   • سند شش دانگ

   سندی که به طور کامل به یک شخص تعلق می گیرد و از شش جهت شمال و جنوب و غرب و شرق و فضای بالایی ملک  و فضای پایینی که شامل زیرزمین است اختیار تام دارد گفته می شود. و یکی از معتبرترین اسناد ملکی رسمی است.

   • سند مفروز

   همان گونه که مشخص است این نوع سند به املاکی اتلاق می شود که افراز و یا جدا شده اند به طور مثال یکی از شرکای املاک مشاع و شراکتی قصد جدا کردن حدود ملک خود را داشته باشد به او سند مفروزی تعلق می گیرد.

   • سند منگوله دار

   این نوع سند به صورت دفترچه ای می باشد و حدود و مشخصات آن به صورت دست نوشته است ، این اسناد توسط سازمان اسناد رسمی کشور با قطعه سربی پلمپ شده است و به آن آویزان می باشد .

   • سند تک برگ

   جدیدترین و به روز ترین نوع سند که سازمان اسناد کشور صادر می کند سند تک برگ است که مشخصات ملک و مالک به صورت چاپی و خواناست و مزیت این نوع سند در مقابل اسناد دیگر اطلاعات دقیق تر و وجود کروکی ساختمان در آن است.

   • سند عرصه و اعیان

   این نوع سند بیشتر مربوط به آپارتمان هایی است که در شهرهای بزرگ ساخته می شوند و سند عرصه مختص زمین این آپارتمان ها و سند اعیان مربوط به ساختمان و اعیانی است که در آن زمین ساخته شده است. همیشه به این نکته حساس هنگام خرید خانه های آپارتمانی دقت داشته باشید که عرصه و اعیان هر دو در سند ثبت شده باشد و برای استعلام میزان عرصه در این آپارتمان ها باید به شهرداری مراجعه کنید

   • سند وقفی

   اسناد املاکی است که صاحبان آن، ملک یا زمین را وقف کرده اند و خرید و فروش و یا اجاره آنها زیر نظر اداره اوقاف می باشد.

   • سند ورثه ای

   یک نوع دیگر از اسناد رسمی کشور، سند ورثه ای است که متعلق به شخص فوت شد است که وراث متوفی بعد از فوت ایشان با ارائه مدارک به دفاتر مربوطه و تعیین سهم هر ورثه، سندی جدا به اندازه سهم خود دریافت می کنند.

   • سند المثنی

   اگر به هر دلیلی سند ملکی مفقود گردد اقدام به دریافت سند المثنی می کنیم در صورت سوختگی و یا آب گرفتگی و ... باشد باید جسد آن و در صورت مفقودی کامل مانند زلزله و... باید مدارک لازم را ارائه داد.

   • سند معارض

   سند معارضی به اسنادی گفته می شود که برای ملکی با حدود و مشخصات جغرافیایی یکسان دو مالک وجود داشته باشد یعنی اسناد  به نام دو نفر است در تاریخ های مختلف ولی با حدود تعریف شده یکی که بنا به تبصره ماده 5 لایحه قانونی بررسی می گردد تا مشخص شود که خاطی دفتر ثبت اسناد می باشد یا فروشنده ملک کلاه برداری کرده است، در هر صورت با خاطی برخورد می شود و سندی که در آن تعرض شده باشد باطل می شود.

   • سند شورایی

   این نوع سند زمانی رواج پیدا کرد که شورا های شهرو روستا برای امور شهر و روستا انتخاب شدند و مردم برای خرید و فروش به شوراها رجوع می کردند و قراردادها و توافق نامه های خود را که دست نوشته خودشان بود به مهر شورایی ممهور می کردند تا از اعتبار کافی برخوردار باشد، امّا این اسناد به علت وجود دفاتر ثبت اسناد و سندهای ثبت شده توسط این دفاتر اعتبار چندانی ندارند.

   • سند وکالتی

   گاهی به دلایلی مانند بیماری و فوت و ... سندی به نام شخص دیگری به عنوان وکیل فروشنده اصلی تنظیم می شود که به آن سند وکالتی می گویند. دقت داشته باشید که وکالت نامه محضری و قانونی باشد، در صورت غیرقانونی بودن معامله باطل و ملک از شما پس گرفته می شود و شما متضرر می شوید.

   • سند بنچاق

   به قراردادها و توافق نامه های قدیمی که بین فروشند و خریدار به صورت دستی و توسط یکی از افراد سرشناس منطقه مانند ریش سفید یا روحانی محل و ... نوشته و به مهر ایشان ممهور می شد، سند بنچاق می گویند که کماکان در بین عموم مردم رواج دارد و در مراجع قانونی نیز به آنان استناد می شود و دارای اعتبار می باشند.

   • سند رهنی

   سند ملک و خانه هایی که با وام و تسهیلات بانکی خریداری می شوند، به صورت رهنی در بانک تا زمان تسویه می مانند و اگر شخص خریدار نتواند اقساط ملک را پرداخت کند، بانک حق مصادره و تصاحب ملک را دارد. در ضمن این موضوع در خود سند قید می شود که این ملک در رهن بانک می باشد و تا زمان تسویه کامل خریدار هیچ حقی ندارد.

6. توجه به مصادره ای، تفصیلی و یا کشاورزی بودن ملک

   نکته قابل توجه ای که بسیار مهم و کلیدی است ملک های مصادره ای و واگذار شده به یکی از نهادهای بنیاد شهید، بنیاد مستضعفان، کمیته امداد و ... می باشد که احتمال این هست که مالکان قبل مدعی شوند و بخواهند ملک خود را پس بگیرند، پس این موضوع را هم در ذهن داشته باشید و برای مشخص کردن آن به نهادهای قضایی مراجعه و پیگیری کنید.

   ملک های طرح تفصیلی به زمین ها و خانه هایی که در طرح های شهرداری به عنوان جاده یا بزرگراه و یا فضاهای سبز شهری در نظر گرفته شده اند گفته می شود و این طرح ها را نیز باید از طرق شهرداری و بنیاد مسکن پیگیر باشید.

   ساخت و سازهای غیر قانونی در زمین هایی که کاربری آنها کشاورزی بوده است، این موضوع بیشتر مربوط به ویلاهایی است که در اطراف شهرها قرار دارند.

7. توجه به شروط فسخ معامله 

فسخ در لغت به معنای فقض کردن و باطل کردن است و در اینجا که موضوع بحث فسخ قرارداد و معامله است به معنی انحلال قرارداد و یا همان باطل بودن قرارداد است و این نقض کردن می تواند توسط یکی از طرفین قرارداد باشد و یا شخص ثالثی باشد و نقض کننده نیز باید شرایطی داشته باشد:

• شخصی که تمایل به فسخ دارد باید اراده کند یا قصد کند.
• بدون اکراه و با رضایت کامل باشد.
• اهلیت داشته باشد یعنی از نظر سن و سال و عقل موجه باشد.

  فسخ قرارداد می تواند به توافق طرفین معامله باشد و یا نه به صورت کاملاً یک طرفه و توسط مراجع قانونی باشد پس در زمان عقد قرارداد با تمام اعتمادی که به بنگاه های معاملاتی دارید به دقت مطالعه کنید ممکن است طرف مقابل یک بند ساده با این جمله «اسقاط کافه خیارات» در سند تنظیم کرده باشد که اختیار فسخ قرارداد را از شما برداشته و خود به صورت یک طرفه می تواند معامله را بدون هیچ گونه مشکلی فسخ کند.

  شروطی که برای فسخ وجود دارد باید رعایت شود:

  • طرف مقابل نیز مایل به فسخ باشد.
  • دلیل موجه برای فسخ قرارداد داشته باشد فقط با اعلام پشیمانی از معامله نمی تواند فسخ کند.
  • مدت زمان برای فسخ باید مشخص شود مثلاً یک هفته، یک ماه و یا سه ماه ... .
  • هزینه جبران خسارت که مبلغ معینی نیست و به صورت توافقی است و درخواست کننده با پرداخت آن می تواند معامله را فسخ کند.

8. توجه به نحوه پرداخت ثمن معامله 

ثمن در لغتنامه به معنای نرخ و بها است و در اصطلاح حقوقی همان پول یا هر چیزی است که در قبال مال فروخته شده به فروشنده پرداخت یا واگذار می شود که ارزش مالی آنها با هم برابری می کند و در معامله بین فروشنده و خریدار به صورت پایاپای معاوضه می شوند. 

در معامله های خرید خانه و ملک با شرایط رسمی و قانونی پرداخت ثمن، معامله صورت می گیرد برای مثال ثمن معامله به صورت یکجا پرداخت نمی شود و طی دو الی سه مرحله که مرحله آخر زمان ثبت سند می باشد صورت می گیرد و دیگر این که طی چند فقره چک وصول  می شود و ...

باید دقت داشته باشید که اگر خریدار ثمن معامله را پرداخت  نکند، فروشنده می  تواند خریدار را ملزم به :

• پرداخت ثمن معامله و یا مطالبه وجه
• اجرای تعهدات منوط به پرداخت وجه در قرارداد
• فسخ معامله و انحلال قرارداد

9.توجه به شروط قرارداد یا توضیحات

در هر مبایعه نامه یا قول نامه بندی وجود دارد به نام ماده قانون شروط قرارداد که فروشنده ها از آن به نحو احسنت و به سود خود استفاده می کنند با کمی وسواس و دقت در این قسمت می توانید نهایت استفاده را داشته باشید و معامله را به نفع و سود خود تمام  کنید در غیر این صورت برد با فروشنده است و احتمال کلاهبرداری نیز  می رود.

طرفین قرارداد می توانند طبق قانون، شروطی را که خلاف شرع و عرف و قانون نباشد در این بند بگنجانند و این شروط به سه قسم اند:

1. شرط صفت : این شرط مربوط به کمیت و کیفیت معامله است. مثلاً کسی شرط کند خانه را با فلان طول می خرد
2. شرط نتیجه : این شرط منوط به نتیجه معامله و تحقق امری در خارج است. مثلاً کسی شرط کند با پرداخت تمام پول به مشتری، از طرف مشتری وکیل است که مال مورد معامله را به خود منتقل کند.
3. شرط فعل اثباتاً یا نفیاً : این شرط به اقدام یا عدم اقدام به فعلی بر یکی از طرفین یا شخص ثالثی منوط باشد. مثلاً کسی شرط کند طرف مقابل فعلی (کاری) را انجام دهد یا ندهد.

   در صورتی که کسی ملزم به انجام یکی از شروط بالا شود و در قرارداد قید شود و از این شرط تخلف کند، طرف مقابل می تواند به حاکم رجوع کرده و او را ملزم به انجام و یا معامله را فسخ نماید.

10.عدم عجله در معامله 

هرگز در معاملات و خرید خانه و زمین عجله نکنید، اگر فروشنده نیز تعجیل داشت به این معامله مشکوک باشید و به هر بهانه ای زمان بخرید و در مورد اسناد تحقیقات لازم را انجام دهید و به قسمت شروط معامله توجه ویژه داشته باشید. 

11. دقت در تنظیم و ثبت سند

گاهی پیش می آید که بعضی از افراد به علت هزینه های ثبتی به قولنامه ها و توافق نامه های دست نوشته قناعت می کنند که این کار درست نیست و اگر با مشکلی مواجعه شوند این توافق نامه ها معتبر  نمی باشد پس حتماً در دفاتر اسناد رسمی و بنگاههای معاملاتی یا مشاور املاک تنظیم و ثبت انجام شود و به مبایعه نامه کفایت نکنید و درخواست ثبت در سامانه املاک و دریافت کد رهگیری به همراه هولوگرام کنید.

برای اینکه معامله ای امن و سودمند داشته باشید، باید زمان زیاد و دقت کافی و تحقیق مناسب و بجا داشته باشید تا هیچ وقت افسوس کار انجام شده را نخورید و یا زحمتی چند برابر برای اثبات و زنده کردن دارایی خود متحمل نشوید.

سوالات متداول

اگر دو نفر به صورت شراکتی بخواهند ملکی را خریداری کنند به چه نکاتی باید توجه کنند؟

علاوه بر نکات بالا باید به ماده قانون یا بندی که سهم و دونگ هر شخص مشخص است دقت نمایید.

کد رهگیری چیست؟

زمانی که شما پرینت چهار برگی  ثبت ملک در سامانه املاک را از مشاورین املاک دریافت می کنید بالا برگه کد رهگیری که خود سامانه درج کرده را می بینید.

هولوگرام چیست؟ و از کجا باید دریافت نمود؟

هولوگرام را نمایندگان دفاتر اسناد رسمی که همان بنگاههای معاملاتی و یا مشاورین املاک هستند و قبلاً همراه مجوزی که از دفاتر اسناد رسمی گرفته اند، دریافت نموده اند، باید روی همان پرینت چهار برگی که کد رهگیری روی آن درج شده است و در قسمتی که برای آن در نظر گرفته شده بچسبانند.

آیا می شود زمین یا خانه خود را که در طرح تفصیلی یا شهرداری قرار دارد خارج کرد؟

خیر

املاک وقفی چیست و از کجا باید پیگیری کرد؟

املاکی هستند که برای امور عام المنفعه وقف شده اند و ساکنان آنان موظب به پرداخت اجاره بها می باشند و برای پیگیری باید به اداره اوقاف و امور خیریه مراجعه کرد.

مدارکی که برای وراث شخص متوفی  لازم است تا سند جدا یا سند ورثه ای بگیرند چه مدارکی هستند؟

تقاضای صدور سند  مالکیت، برگه گواهی انحصار وراثت، فرم مالیاتی و یا پرداخت مالیات ملک، اصل سند به نام مالک فوت شده

شرایط دریافت وام خرید مسکن بانک مسکن چیست؟

وام گیرنده نباید به بانک بدهکار باشد، نباید دارای چک برگشتی باشد، سند ملک خریداری در رهن بانک دیگری نباشد، وام گیرنده باید اقدام به خرید اوراق حق تقدم در شعب بانک مسکن نماید و تشکیل پرونده کند و در نوبت دریافت وام بماند.

شروط قرارداد چیست؟

شروطی است که طرفین قرارداد با توافق در ضمن عقد می گنجانند و در بالا مفصل توضیح داده شده.

فسخ معامله چیست؟

فسخ معامله به معنی باطل بودن معامله است و شروط آن در بالا آمده است.